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从2011年上海与重庆的“房产税”改革试点,到2021年再次提出稳妥推进房地产税立法与改革试点,房地产税改革试点酝酿多年。第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。决定明确房地产税征税对象、房地产税试点具体办法与实施细则的制定、授权试点期限。

一、舆情概述

2011年1月,备受关注、酝酿已久的房产税改革迈出历史性第一步。鉴于房产税改革涉及利益复杂的现实情况,为积极稳妥推进房产税改革,上海、重庆根据国务院常务会议精神,对个人住房征收房产税改革试点。至此,我国房产税改革正式拉开序幕。

上海市房产税改革试点暂行办法:征收对象是本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%;应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

重庆市房产税改革试点暂行办法:征收对象为个人拥有的独栋商品住宅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。独栋商品住宅和高档住房税率在0.5%-1.2%之间;重庆市外户籍无工作个人新购第二套(含第二套)以上普通住房,税率为0.5%。

上海房产税改革试点主要以户型面积、增量房征收;重庆房产税改革试点主要针对豪宅、高档住房以及多套住房的外市户籍人员征收。虽然房产税试点内容只是“房地产税”综合概念的一部分,其在实施过程中体现出的部分问题,对房地产税收改革也具有参考价值:

一是对本地房价影响不大。数据显示,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。

二是对地方财政贡献不大。2011年,重庆市对居民住宅征收税款1亿元,当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。

三是房产税征收人群有限。上海房产税改革试点有六条税收减免政策;重庆主要针对豪宅和高档住房的房产税征收标准,对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制。房产税试点实际执行层面没有产生巨大冲击。

2013年11月,党的十八届三中全会决定提出加快房地产税立法并适时推进改革。以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”,“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。“房地产税”既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。

2015年8月5日,房地产税法正式列入十二届全国人大常委会立法规划。

2020年5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出,要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

2021年5月14日,全国人大常委会法制工作委员会相关负责人谈及“落实税收法定原则”进度时介绍,按照全国人大常委会立法规划的安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。 

2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一是试点地区的房地产税征税对象:为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

二是国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。

三是授权试点期限为五年,授权期限届满六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

2021年12月27日,全国财政工作会议在北京召开,会议在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作。

2022年1月7日,国家税务总局、自然资源部《关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》:2022年底前,全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。 该文件要求共享包括权利人、证件号、共有情况、面积、交易价格、权利类型等不动产登记信息及其他信息。此举疑为将来征收房地产税提供大数据支持。

二、舆情分析

从2011年上海与重庆的“房产税”改革试点,到2021年再次提出稳妥推进房地产税立法与改革试点,房地产税改革试点酝酿多年。第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。决定明确房地产税征税对象、房地产税试点具体办法与实施细则的制定、授权试点期限。随着全国不动产登记涉税业务全流程信息实时共享,房地产税立法的技术障碍逐渐扫除,房地产税改革试点工作或将全面落地铺开。

一是房地产税改革试点推进的总基调。“房地产税”既是“居者有其屋”的民生大计,又关乎中国宏观实体经济。“房地产税”稍有风吹草动,便会引发社会舆论热议。纵观舆论,涉及“房地产税”讨论焦点已由房地产领域税收改革转变为房地产税体系建设,“房地产税”征不征转变为“房地产税”怎么征、向谁征以及如何征。

上海与重庆的“房产税”改革试点影响有限,抑制房价快涨效果并不理想。新时代大背景下,房地产税改革主要目的是对房价“压舱促稳”保障居住需求,培养地方政府财源内洽与税收体系再构,优化再分配机制,促进共同富裕。房地产税改革一直坚持“立法先行、充分授权、分步推进”的总体思路,部署清晰并稳步推进,避免房地产税改革对市场的短期冲击与震荡,改革深水区的攻坚克难需要兼顾可操作性、建设性以及审慎性。

二是房地产税改革试点城市如何选择。相较此前重庆和上海房产税试点,目前的房地产税试点城市应该有一些制度创新,以便适应房地产市场分化格局下有针对性的不同现实需要,又为全国统一立法提供科学的本土经验。

官方未透露哪些城市做为房地产税改革试点。房价上涨过快,供需关系紧张,楼市炒作情绪旺盛的地区大概率可能成为首批试点城市,深圳、海南、浙江等创新前沿示范区可能扩大房地产税试点。深圳将打造中国特色社会主义市场经济先行示范区、海南将打造世界上最大规模自由贸易港,浙江则是打造中国共同富裕示范区,以上城市应尽快用经济手段替代行政手段促进房地产市场健康发展,进行房地产税改革。

2022年1月26日,厦门市统计局发布《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》指出,要做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作,以防止全市房地产市场出现大的波动。国家税务总局厦门市税务局工作人员回应,目前收到的通知是,做好房地产税试点前期准备工作。具体相关政策以正式文件为准,如果出台将会对外公布。

另外,三四线城市一般不会进入“第一批”的先行试点。

三是房地产税改革注重广泛实施经验。第十三届全国人大常委会第三十一次会议决定没有明确试点范围及具体税率,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门明确房地产税改革试点宏观方向,鼓励试点地区人民政府自行尝试在实战中构建一个科学可行的征收管理模式和程序。房地产税改革试点期限为五年,给予房地产税改革试点容错空间,授权期限届满的六个月以前,针对优秀地方实施细则,可以提出继续授权要求,将来甚至可能作为样板推广全国。

三、传播情况

2月1日至2月25日,据全网监测,房地产税改革试点相关舆情传播分布如下:客户端6120条、微信4317条、网站2271条、微博887条、论坛610条、视频68条、数字报30条。手机客户端为房地产税改革试点舆情传播主场,微信平台也相对活跃。

最关注房地产税改革试点相关信息的城市分别为:广东、北京、上海。

最为关注房地产税改革试点相关信息的行业为:房产、政务、金融。

四、走势研判

2月1日至2月25日,房地产税改革试点相关舆情传播走势上下起伏。2月1日至2月6日,舆情走势较为平稳;2月6日至2月7日,舆情总量增幅较大;2月7日至2月24日,舆情走势上下起伏;2月15日,舆情达到最高峰值;2月24日至2月25日,舆情小幅下降。

走势研判:房地产税改革试点,舆论热度持续不减。随着全国不动产信息实时共享,房地产税改革试点工作或将全面落地铺开。试点城市官宣与试点实施方案出台之时,房地产税改革试点信息会受到社会各界高度关注。房地产税试点具体办法作为舆论宏观层面,房地产税试点具体实施细则作为舆论点,不论由面及点还是由点及面的探讨,相关舆论都可能出现阶段性持续高热。

五、网民观点

笔者抽样新浪微博热门微博的100条评论发现,较多网民关注房地产税如何征收议题。

六、舆论观点

一是如何积极稳妥推进房地产税改革。在房地产“探索新的发展模式”,构建良性循环和健康发展的“长效机制”背景前提下,积极稳妥推进房地产税改革试点,如何遵循广开征、低税率、全覆盖原则,调整“重增量轻存量,重建设交易轻保有”征税结构,适时审慎分步推进,避免房地产税对市场的短期冲击,又兼顾对中低收入群体免税乃至反哺,以便实现房地产税的初衷目的:筹措地方政府财政收入并优化地方税制,调控房地产市场以及调节收入分配,在高质量发展中赢得历史主动。

二是房地产税改革的价值与功能探讨。从房地产税的财产税属性来看,完善地方税制体系是最为正当的立法目的,调控房地产市场的根本目的却是为地方政府提供稳定连续的收入来源,但这项收入成为地方税收的主要来源仍需实践考验,同时还要在供给侧结构性改革和结构性减税的背景下,防止因房地产税开征带来的增税效果,刺破房地产泡沫,导致中国经济硬着陆。

三是房地产税征收仍然存在的难点。房产税试点多年,具体到房地产税的征收,在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性。产权问题:中国的房屋产权形式复杂,各地区差异巨大,土地国有依然是开征作为财产税的房地产税应当论证的问题,即使认可建设用地使用权的可税性,也应特别注意房地产税将兼具财产税与行为税的双重性质。对小产权房征收房地产税只表明小产权房具备税法上的收益性,小产权房本身是否合法在于其是否符合其他实体性法律的规定。同时,真实反映房地产市场情况,公正评估房屋市场交易价格是计税重要依据。信息问题:加快推进不动产登记信息的完善与共享。对存量房征税,要求住建与税务两个部门实时共享不动产登记信息,在征收房地产税环节有一个明确的“抓手”。

四是房地产税计税对象与具体税率。房地产税的计税对象和税率应该如何确定?计税对象应统筹实际多种情况,按人均面积与按套数征税两者相结合;税率设计应顾及多数人承受度,遵循渐进原则,国家征收房地产税,目的是增加政府收入,抑制炒房、提高住房使用效率。

五是房地产税征收对政府财政影响。一段时间以来,地方政府对土地财政过于依赖,随着中国房地产市场逐渐进入存量房时代,以土地使用权出让金与针对房地产开发建设及交易环节的各种房地产税种为主体的土地财政模式难以为继。房地产税大方向是税收结构调整,未来可能成为地方政府财政缺口的税源弥补,在缓解地方财政压力方面发挥作用。

六是房地产企业面对市场自我调整。“房住不炒”政策落地,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳健康发展,同时政府加大保障性租赁住房建设,形成托底效应,解决好大城市住房突出问题,努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难,推动房地产税改革试点工作破冰前行;房地产行业进入新的发展模式,市场分化明显,房住不炒,房企需要从从战略、组织、机制等方面自我调整。

七是房地产税征收对个人存在影响。房地产税落地,对持有多套房产的人势必会有打击,部分人为了保证自身权益可能逐渐抛售多余房产;租客可能面对业主为转移房地产税而上涨租金的压力;自住购房者不必过度担忧,房地产税推进的前提条件是不妨碍房地产业良性循环和健康发展。

八是房地产税征收对社会伦理影响。面对房地产税的实施,居民可能第一时间采取策略性行为避税。大多数住房市场政策调控都是以家庭为单位,一些居民家庭为了绕开政策管控而选择拆分家庭。房地产税改革试点需要充分考虑居民策略性选择,避免对社会造成不良影响。

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